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契稅基本知識(shí)
發(fā)布日期:2016/1/6 發(fā)布人:管理員 瀏覽次數(shù):1764

契稅

  ()契稅概述

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象,向承受人征收的一種稅?,F(xiàn)行的契稅是199777日由國(guó)務(wù)院重新頒發(fā)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》,從1997101日起實(shí)行的。
  

()征稅范圍
  契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體包括:國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換,房屋買(mǎi)賣(mài)。即以貨幣為媒介,出賣(mài)者向購(gòu)買(mǎi)者過(guò)渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。可以使用拍賣(mài)、招標(biāo)、雙方協(xié)議的方式。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。可以使用出售、交換、贈(zèng)與的方式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包。

3.房屋買(mǎi)賣(mài):以房產(chǎn)抵債或事務(wù)交換房屋;以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毁I(mǎi)房拆料或翻新新房;房屋贈(zèng)與;房屋交換。
  

()納稅人
  在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。包括:城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民個(gè)人;私營(yíng)組織和個(gè)體工商戶;華僑、港澳臺(tái)同胞;外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè),外國(guó)人和國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位。

 

()稅率

契稅實(shí)行3%5%的幅度比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述幅度內(nèi)確定具體適用稅率。目前上海等14個(gè)省、自治區(qū)、直轄市實(shí)行3%的稅率;北京等13個(gè)省、自治區(qū)、直轄市實(shí)行4%的稅率;吉林省對(duì)住宅和商業(yè)用房分別實(shí)行3%5%的稅率。 2010101日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以下且屬于家庭唯一住房的普通住房,減按1%稅率征收契稅。
  

()計(jì)稅方法
  契稅按照計(jì)稅依據(jù)和適用稅率計(jì)征。

 

契稅的計(jì)稅依據(jù)分為5種:土地使用權(quán)的出售、房屋買(mǎi)賣(mài),其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格;土地使用權(quán)和房屋的贈(zèng)與,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定;土地使用權(quán)和房屋的交換,為所交換的土地使用和房屋價(jià)格的差額;出讓國(guó)有土地使用權(quán)的,其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。(房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅價(jià)格為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的總價(jià)款,包括買(mǎi)賣(mài)裝修的房屋,裝修費(fèi)用)

計(jì)稅公式為:
  應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率


  ()減免稅優(yōu)惠

(基本規(guī)定)

1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅;

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的,免征契稅;

3.因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的,酌情準(zhǔn)予減征或免征契稅;

4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,有省級(jí)人民政府確定是否減免;

5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅;

6.經(jīng)外交部確認(rèn),依照我過(guò)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定,應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事人員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的,免征契稅;

7.對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司,且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的,對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。

 

(財(cái)政部其他規(guī)定)

1.對(duì)售后回租合同期滿,承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的,免征契稅;

2.對(duì)國(guó)家石油儲(chǔ)備基地第一期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中涉及的契稅予以免稅;

3.對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用房房源的,免征契稅;

4.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房的在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收計(jì)稅;

5.2011831日起,婚姻關(guān)系存續(xù)期間,房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有的,免征契稅;

6.對(duì)已繳納契稅的購(gòu)方單位和個(gè)人,在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的,退換已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的,不予退還已納契稅;

7.對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房,免征契稅。

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